Суть вопроса

Имеют ли право жители проводить работы по капитальному ремонту со специального счета в общем количестве менее 50% от общего объёма работ?

Пояснения: фасад здания нуждается в капитальном ремонте. На 100% объёма работ по капитальному ремонту фасада недостаточно денежных средств на специальном счёте. Денег на специальном счёте достаточно максимум на 30% от общего объёма работ. Жители решили провести ОСС, где утвердить объём работ менее 50% от общего объёма работ.

Является ли это нарушением, т.к. капитальным ремонтом признается замена/ремонт не менее 50% от общего объёма работ? Кредит и увеличение ежемесячных взносов не рассматривается.

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

В силу положений п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ ремонт фасада входит в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В то же время, Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Минимальный перечень), и порядок их оказания и выполнения,

Пунктом 9 указанного перечня также предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в том числе

• выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;
• контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
• выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
• контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
• контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
• при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29.07.2015 N 1005-ст утвержден ГОСТ Р 56535-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (далее — ГОСТ Р 56535-2015), в соответствии с пунктом 3.1 которого текущий ремонт — это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества.

Согласно пункту 3.13 ГОСТ Р 51929-2014 капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома — это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.

Таким образом, если объем работ по ремонту фасада составляет менее 30%, произведённые работы расцениваются как текущий ремонт, который не может быть оплачен за счет средств фонда капитального ремонта.

Аналогичные выводы о невозможности оплаты за счёт средств капитального ремонта работ, объём которых недостаточен для их отнесения к капитальному ремонту, содержатся в решениях судов по делу N А50-15201/2021 о признании недействительным предписания органа государственного жилищного надзора.