Выбор эффективной формы управления –
залог комфортного и безопасного проживания в многоквартирном доме
Сегодня мы хотели бы поговорить о выборе наиболее эффективной формы управления в многоквартирном доме, так как в последнее время мы все чаще сталкиваемся с запросами ТСН/ТСЖ на коммерческое предложение от управляющей компании. Причины таких запросов различны: в одном доме жильцы столкнулись с неконтролируемым расходованием средств собственников, которые ежемесячно собирались с жильцов, и невозможностью получить хоть какой-либо отчет от председателя ТСЖ, в другом же, например, при создании товарищества многие горели энтузиазмом участвовать в жизни своего дома, но как только #ТСЖ было создано – у всех соседей-энтузиастов появились личные заботы и дела, а свободное время на решение проблем дома, напротив, совершенно исчезло. И это лишь два реальных примера, с которыми к нам обратились за последние два месяца!
Давайте попробуем разобраться, какая же все-таки форма управления и в каких случаях будет наиболее эффективной для многоквартирного дома
Собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, водоснабжения и канализации, лифты, подвалы, чердаки, придомовая территория с расположенными на ней площадками для мусорных контейнеров. Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: справляться своими силами, выбрав непосредственное управление или организовав товарищество собственников жилья, или же нанять профессионального управленца в лице управляющей компании.
На наш взгляд, основным фактором, на который собственникам нужно обратить внимание в самую первую очередь и тщательно проанализировать при принятии решения о способе управления домом, это – несение ответственности. Если в случае с управляющей компанией этот момент более-менее понятен, так как ее соответствие всем требованиям жилищного законодательства подтверждается государственной лицензией, плюс постоянный контроль со стороны надзорных органов исключает возможность безответственного отношения к обслуживанию фонда (разумеется, мы говорим о добросовестных УК), то готовность правления ТСЖ нести полную гражданско-правовую, административную и уголовную ответственность очень сомнительна.
Следующий фактор – оплата управления. Возьмем для наглядного примера многоквартирный дом площадью 5000 кв.м.: при тарифе за управление, например, 5 рублей с квадратного метра жильцы заплатят 25 тысяч рублей в месяц «зарплату» управляющей компании, которая за эту сумму обеспечит корректное начисление платы за обслуживание и ремонт дома, формирование и доставку платежных документов, окажет услуги по регистрационному учету граждан, выдаст необходимые справки, проведет работу по взысканию задолженности с неплательщиков, будет взаимодействовать с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, органами местного самоуправления и контрольно-надзорными органами, в случае необходимости – будет представлять интересы собственников по жилищно-коммунальным вопросам в судах, а также обрабатывать заявки и обращения жильцов, помогать в проведении общих собраний, разрабатывать мероприятия по энергоэффективности дома, проводить сезонные осмотры и составлять годовые планы по ремонту. Если же среди членов ТСЖ нет профессиональных юриста, экономиста, бухгалтера, сметчика, инженера, которые на безвозмездной основе, «ратуя» за судьбу дома и по собственной инициативе согласятся взять на себя соответствующие обязанности, то за указанную сумму в 25 тысяч собственникам, к сожалению, вряд ли удастся нанять штат компетентных профессионалов для оказания соответствующих услуг. И, раз уж мы затронули финансовый аспект управления МКД, можно тут же отметить стоимость договоров с подрядными и специализированными организациями, и, конечно, проблему взаимодействия с должниками. Очевидно, что управляющие организации заключают договоры с подрядчиками по гораздо более выгодной цене за счет внушительных объемов жилищного фонда в управлении; у подрядчика, в свою очередь, взаимный интерес выполнять работы или оказывать услуги одновременно на нескольких домах, чем исполнение разовых обязательств на одном объекте. Что касается работы с дебиторской задолженностью, то в УК эта работа полностью отлажена: в штате всегда предусмотрены квалифицированные, опытные специалисты, которые проводят комплекс различных досудебных мероприятий, а в случае отказа добровольно оплатить накопленную задолженность – используют определенный алгоритм судебной работы с должниками, взаимодействуя с судебными приставами и мировым/арбитражным судом. А так как эта работа в УК ведется в ежедневном режиме, то на общем обороте периодически возникающие суммы задолженностей жильцов, которые все равно рано или поздно будут взысканы, критично не сказываются. У товарищества собственников жилья, как правило, свой капитал очень мал, и, если в доме появляются хотя бы несколько должников, это сразу отражается как на качестве обслуживания МКД, так и на квитанциях соседей, так как образовавшийся долг в любом случае раскидывается на всех жильцов дома, ведь во избежание приостановки жилищно-коммунальных услуг и продолжения необходимого обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам и ресурсникам.
И в заключение стоит остановиться на так называемом «активе»: неравнодушные активисты ТСЖ, которые помогают председателю во всех вопросах управления – обычные люди, у которых зачастую изменения жизненных обстоятельств все же имеют место быть: кто-то может принять решение о смене места жительства, кто-то заболел, кто-то в силу иных обстоятельств просто с течением времени теряет желание активного участия в жизни дома и т.д. В итоге председатель правления остается один на один со всеми текущими хлопотами, отчетами и расчетами. В случае, когда домом управляет управляющая компания – жильцам не приходится ломать голову над тем, кто конкретно из специалистов #УО озадачен решением вопросов домового обслуживания, так как над этим работает целый штат сотрудников.
Кстати говоря, существует и еще один распространенный вариант обслуживания дома – назовем ее смешанной формой правления – когда в нем создано ТСЖ и одновременно заключен договор с управляющей организацией на управление или обслуживание. На наш взгляд, это достаточно неплохой способ, во-первых, снять с правления ТСЖ задачу по поиску разных подрядных организаций, а во-вторых, проверить добросовестность и профессионализм управляющей компании.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что в любом случае жильцы должны осознавать следующий факт: ни одна из форм управления не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие, ведь даже в случае заключения договора управления с УК необходимо будет избрать Совет дома и его председателя, которые будут аккумулировать пожелания и предложения всех собственников и доносить их до управляющей компании для последующего исполнения.
No responses yet